С уходом с рынка льготной ипотеки и ухудшения условий оставшихся госпрограмм продажи квартир в строящихся домах значительно сократились. Чтобы не допустить дальнейшего снижения спроса, застройщики ищут сейчас решения, которые позволят сохранить покупателей на первичном рынке.
«Застройщики с банками пытаются найти инструменты, которые могли бы дать жизнь рынку в существующих условиях. Дать полную оценку этим программам в настоящий момент невозможно, они только-только начинают применяться, но можно назвать как их основные преимущества, так и связанные с ними риски», — рассказала председатель комитета по ипотеке РГР Юлия Максимович на пресс-конференций, посвященная подведению предварительных итогов года на рынке недвижимости.
Как сейчас поддерживают спрос на первичном рынке:
Различные варианты рассрочки. Рассрочка, по оценке эксперта, может быть выгодна при соблюдении ряда условий.
В отличие от семейной ипотеку условиями этих программ предусмотрена возможность внести при покупке квартиры минимальный первый взнос (от 5 до 15% стоимости квартиры). При оформлении рассрочки покупателю не нужно готовить пакет документов, как при оформлении ипотеки. Все платежи покупателя направляются на погашение долга перед застройщиком, а не процентов по кредиту, как это происходит при получении ипотеки. При оформлении рассрочки фиксируется цена на квартиру (застройщики, по словам эксперта, для покупателей с рассрочкой в последнее время предлагают квартиры без удорожания).
Часть программ рассрочки предусматривают, что у покупателя для внесения основного платежа за квартиру в дальнейшем будет возможность оформить ипотеку. Т.е. рассрочка в таком случае выступает только как инструмент, позволяющий покупателю дождаться доступной ипотеки, после чего он сможет оформить кредит на более выгодных условиях, чем банки предлагают сегодня.
Но у таких программ существуют и риски, связанные с тем, что заемщик может оформить рассрочку, не имея всей суммы, необходимой для внесения за квартиру, рассчитывая затем оформить ипотеку. Но если финансовое положение покупателя к момента внесения основного платежа изменится и банк не одобрит ему получение ипотеки или ставки по-прежнему будут высокими, он может оказаться в ситуации, когда он не способен рассчитаться с застройщиком.
Траншевая ипотека предполагает выдачу кредита частями. Благодаря тому, что первый транш небольшой, в первое время платежи по ипотеке могут быть минимальными (есть примеры, когда ежемесячный платеж по такому кредиту составляет 2 рубля). Основную часть кредита банк выдает заемщику к моменту сдачи дома, после чего покупателю уже нужно будет нести основную нагрузку при выплате кредита. Эта программа удобна для тех, кто живет в арендованной квартире, ежемесячно отдает часть дохода на оплату аренды, но хотел бы переехать в новостройку. Она позволяет такому покупателю сократить расходы на выплату кредита в то время, пока он еще в квартире не живет. И начинать платить по кредиту только после переезда. Минус траншевой ипотеки, по словам эксперта, в том, что стоимость квартиры, купленной в рамках этой программы, может оказаться дороже.
Комбо-ипотека позволяет заемщикам получить кредит на сумму большую, чем предусмотрено условиями льготных программ. Банки, которые в последнее время не так охотно кредитуют заемщиков по семейной или IT-ипотеки, комбо-ипотеку, где эти программы объединяются в один кредит с рыночной ипотекой, по-прежнему готовы выдавать. Процентная ставка по такому кредиту выше, чем по госпрограмме, и это делает комбо-ипотеку более интересной для банков. Заемщикам она дает возможность оформить кредит по ставке, которая гораздо ниже рыночных.
Аренда квартиры с правом последующего выкупа только начинает появляться на рынке, такие программы есть у отдельных московских застройщиков Программа позволяет покупателю заселиться в квартиру в новостройке и ежемесячно вносить платежи, которые складываются из двух частей: плата за аренду и плата за выкуп квартиры.
Жилищные кооперативы позволяют решить квартирный вопрос сотрудникам предприятий или госкомпаний. Проработав в компании определенный срок, как правило, не менее 5 лет, сотрудник получить право купить квартиру в построенном кооперативом доме по льготной цене. Кооперативы дают возможность удержать на предприятиях ценных специалистов.
